Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer votre appartement ou votre maison, vous devez être particulièrement vigilant à la façon dont vous choisissez votre locataire et aux informations demandées lors de sa sélection : en effet, il vous faut éviter les pratiques qui pourraient entraîner une discrimination des candidats.
Cet article s’intéresse particulièrement aux informations qu’il vous est permis de demander afin de vérifier la solvabilité des candidats à la location de votre habitation, dans le respect de la loi anti-discrimination.
Source : brochure du Centre Fédéral pour l’Egalité des Chances
1) La discrimination en matière de logement : quels critères ?
On parle de discrimination lorsqu’une personne est traitée de manière moins favorable qu’une autre dans une situation comparable sans justification pertinente.
En matière de logement, les critères discriminatoires les plus fréquemment rencontrés sont : la couleur de peau, l’origine nationale ou ethnique, la nationalité, la fortune (les ressources financières), le handicap, la conviction religieuse, la langue et l’âge.
L’interdiction de discriminer s’applique à toutes les étapes du processus de vente ou de location, par exemples :
- Dans une annonce, reprendre des mentions telles que « CDI exigé », « CPAS s’abstenir » est considéré comme discriminatoire.
- Lors de la prise de contact entre le candidat locataire et le propriétaire, faire varier les prix en fonction du profil du candidat est interdit. A cet égard, la loi sur les baux oblige le propriétaire à afficher le prix du loyer et des charges communes sur toutes ses communications (affiches, annonces, etc.).
- Lorsqu’une personne se présente pour la visite d’un appartement, on ne peut l’annuler parce que l’on s’aperçoit qu’elle porte un foulard ou qu’elle est aveugle.
- En cours de bail, refuser un aménagement dit « raisonnable » pour un locataire en situation de handicap est une discrimination. Un tel aménagement pourrait, par exemple, être une autorisation de stationner un scooter électrique dans l’espace commun d’un immeuble.
- Après la conclusion du contrat, rompre ce dernier parce qu’on s’aperçoit que le couple de locataires est homosexuel est considéré comme discriminatoire.
2) Infraction à la loi anti-discrimination : quelles sanctions ?
Un juge peut contrôler les motifs qui ont conduit le propriétaire à écarter un candidat locataire, pour s’assurer que ce dernier n’a pas discriminé au sens de la loi […] Le propriétaire qui est reconnu coupable d’une discrimination peut voir sa responsabilité civile engagée et devoir payer des dommages et intérêts forfaitaires d’un montant de 650 euros ou 1300 euros selon les cas. Il peut être contraint de cesser son comportement discriminatoire, éventuellement sous peine d’astreintes (sanctions financières).
3) L’examen de la solvabilité du candidat locataire : que faire ou ne pas faire?
Il est légitime qu’un propriétaire soit particulièrement attentif à ce que le locataire puisse payer régulièrement son loyer. Il s’agit d’ailleurs du critère le plus souvent décisif au moment de la sélection du locataire. Néanmoins, la législation anti-discrimination n’autorise pas toutes les pratiques […].
Un propriétaire, ou une agence immobilière, peut vérifier que le niveau de revenus du candidat locataire lui permette de payer le loyer. Refuser de louer un appartement à quelqu’un parce qu’il dispose d’un revenu objectivement trop faible au regard du loyer demandé n’est pas une discrimination.
Exemple : refuser de louer un logement dont le loyer est de 1000 euros par mois à quelqu’un qui a un salaire de 1300 euros par mois et qui ne dispose pas d’autres ressources n’est pas discriminatoire. Évincer un candidat locataire sur base des revenus alors que ce dernier bénéficie d’un revenu de 3000 euros pour la location d’un bien dont le loyer est de 1200 euros serait, en revanche, discriminatoire.
Par contre, un propriétaire ne peut pas se baser uniquement sur la nature des revenus (ex : salaire, allocation,…) pour évaluer la solvabilité du candidat locataire. Par exemple, il ne peut écarter quelqu’un pour la seule raison qu’il tire ses revenus d’une allocation, comme l’allocation de chômage ou d’invalidité.
L’examen de la solvabilité d’une personne doit se faire au cas par cas sans exclure a priori une catégorie de personnes ou de revenus (les « chômeurs », les « personnes handicapées », les « allocataires sociaux »,…). Seule une analyse complète de la situation du candidat locataire permet d’obtenir une vue générale de la solvabilité d’un candidat. Par exemple, au montant d’une allocation de chômage doivent être ajoutés celui des allocations familiales, celui de la pension alimentaire, et tout autre revenu perçu par le ménage […].
Afin de se renseigner sur la solvabilité du candidat locataire, le propriétaire peut exiger la présentation de preuves de revenus. Il ne peut toutefois pas se limiter à l’examen des fiches de salaire, sous peine d’écarter directement les autres formes de revenus dont pourrait bénéficier le candidat.
Si le propriétaire a le droit de s’informer sur la solvabilité du candidat locataire, il ne peut pas exiger des garanties de solvabilité supplémentaires ou particulières parce que cette personne présente un des critères protégés par la loi. Exemple : demander à une personne émargeant au CPAS 6 mois de preuves de revenu et n’en demander que 3 à un salarié.
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